住宅購入体験談part4 失敗のない建売住宅購入の手順①

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前書き

夫婦二人で2LDKの賃貸住宅に住んでいましたが、赤ちゃんの誕生に伴って家が手狭になり、広い家に引っ越しすることを決意しました。

色々と調べましたが、賃貸住宅では大幅に専有面積を広げることは難しかった(2LDKから3LDKを超えたあたりから、面積あたりの賃料が大幅に上がる)ため、住宅購入を決意し、決意から住宅購入(契約)までの約3か月間の記録を記事にしたいと思います。

ちなみに、関東郊外の住宅街に住んでおり、その周辺で住宅を探していました。

スーモカウンター、ライフルホームズ住まいの窓口での相談を経て、リセールバリュー、資産価値について考えるようになり、購入条件を満たすなかで最も負ける可能性が少ないと思われる建売住宅を購入することとしました。

本記事はpart4となります。part1part2part3は下から

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建売住宅とは

建売住宅と分譲住宅はほぼ同じ意味です。厳密に使い分けをしている人もいますが、買う側としては意識する必要がない場合がほとんどなので、同じものとして取り扱います。

建売住宅は多くの場合、もともと大きな御屋敷が建っていた敷地や農地や駐車場であった敷地を80平米から150平米くらいに分割して、その上に建物を建てて販売されている住宅の場合です。建築することが決定した時点から住宅情報サイトに掲載されるため、建物が完成する前から購入することも出来ます。

基本的には、既に建築済みの物件に登り旗が立てられ、不動産会社が現地販売を行っています。

建売住宅を購入する際に、契約をするのは不動産会社ではなく、建築したハウスメーカーや不動産会社となり、不動産会社が仲介に入るという形になります。そこで仲介手数料が発生するわけですね。

一般的に言われている建売住宅のメリットは、事前によく確認できることと、注文住宅と比較して入居までの期間が短くて済むことですが、わたくしが注目したポイント、土地、建物ともに割安になっていることです。

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詳細な市場調査

建売の住宅を購入するにあたってまずやったのは、購入を希望している地域の地図をA3サイズで印刷したものに、売り出し中の物件価格を付箋などで記載していくことです。

わたくしが購入希望としていたエリアでは建売住宅の建築が数件あったので、それぞれについて地図上に金額と共に記載していきました。

都合がいいことに、土地面積も建物面積もほとんどが同程度で、倍以上大きい物件や小さい物件はありませんでしたので、建築場所と金額を比較する際の価格変動要因が少なくなっているため、比較が容易なエリアでした。

地図上に物件価格を記載していくと、見えてくるものがあります。

  • 大きな道路の北側と比較して南側の方が値段が高い
  • 数百メートしか離れていないのに値段が3割以上違う
  • 一度に10軒以上の住宅を建てたエリアと比較して、5軒以下のエリアでは物件の方が残っている物件の値段が高い傾向がある
  • 周辺道路が狭隘であると建物の条件が良くても売れていない
  • 建築完了からしばらく売れていない物件の近くに建てられた物件の値段は安くなっている傾向がある
  • ハザードマップ上の冠水エリアであっても、売り出し直後は安くない
  • 上記のエリアで、建築完了後もしばらく残っている場合には、大幅な値下げがされている
  • 地図を手にエリアを見て回ると、不動産会社の担当者がいつもいる物件と、いつ行っても誰もいない物件がある
  • 建築完了前に売れている物件も多数あるが、明らかな購入傾向は見て取れなかった

上に記したのが一例で、エリアによってはこれら以外にも気が付くことがあると思います。

この作業をすすめていくと、明らかに価格が安すぎる物件や、逆に高すぎる物件があることがわかります。単純に周辺一帯の物件すべてが安めの値段せっていであるのならわかるのですが、周辺は高い物件が多くあるにも関わらず、ぽつんと数件だけ低い値段設定のものがいくつかありました。

金額が安く設定されている理由を調査するために物件情報を検索すると、敷地の状態が悪く車での通行が困難な場所であったり、生活排水の用水路が隣接して流れていたりするものがありました。

わたくしの目標は、資産価値、リセールバリューの高い物件を探すことであるものの、使いやすい間取りや敷地も重要なところです。

この作業を進めていった結果、建築完了前どころか、これから基礎工事を開始するような建築前の物件で、価格が周辺と比較して安く設定されているものを見つけることができました。

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建築完了前に売れる物件もある

良い物件を見つけたものの建築完了前であり、購入していいものか新たな疑問、悩みが発生しました。

そこで、建売住宅を購入するベストなタイミングはいつなのか質問してみました。

不動産屋さん
不動産屋さん

建売住宅を購入するタイミングは大きく分けて3つあります。

1つ目は建築完了前、2つ目は建築完了直後~3か月以内くらい、3つ目は建築完了から4か月以上経過したころ となります。

金額的に一番安く買えるのは、建築完了から4か月以上経過した物件となります。ハウスメーカーも在庫を抱えたくないため、大幅な値引きをして販売をするようになります。

次に、値引きという面では建築完了前でも直後でも条件は同じですが、中を確認できるという点で建築完了を待つ人が多いです。最近は建築完了前に購入する人も増えてきている印象です。

なるほど。

といことは、建築完了から4か月以上経過した物件を購入することが、割安な物件を入手する方法なのかと質問してみました。

不動産屋さん
不動産屋さん

難しい質問ですね。

一概には言えませんが、多くの場合、建築完了から4か月以上経過した物件は値段こそ安くなっているものの、割高と捉える人も多いと思います。

一般的に人気のエリアや割安な物件が4か月以上も売れないなんてことはないため、残っているには残っているなりの理由があるんです。

つまり、その物件の資産価値は一般的には認められていないと考えることができますね。個人的には、割安というより割高な物件だと思います。

ただ、価格は安いので、住宅費を安く抑えたい人にはオススメの物件ではあります。

なるほど・・。

納得です。

では、建築完了前の物件を購入するのが割安な物件を購入することになるんでしょか?と質問です。

不動産屋さん
不動産屋さん

またまた難しい質問ですね。

例えば、新築分譲地で5軒の建築中の家を販売しているとして、そのすべてが建築中に売れてしまえば、その5軒は割安な値段で販売されていたと言えると思います。

お客様がその5軒のうち何番目に購入を決めたかも重要です。

厳密にいえば、5軒すべてが同じ価値、割安さではありませんので、5軒目に購入した人よりも、1軒目に購入した人がもっとも割安な買い物であった可能性が高いです。

しかし、お客様がその1軒目を購入したにもかかわらず、残りの4件が建築完了後4か月以上売れなったとすると、もっとも割高な値段で損なかいものであったことになってしまいます。

なるほど・・・・。

考え方はまとまってきました。

そろそろ物件が決められそうです。

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