住宅購入体験談part3 リセールバリューについて考察

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前書き

夫婦二人で2LDKの賃貸住宅に住んでいましたが、赤ちゃんの誕生に伴って家が手狭になり、広い家に引っ越しすることを決意しました。

色々と調べましたが、賃貸住宅では大幅に専有面積を広げることは難しかった(2LDKから3LDKを超えたあたりから、面積あたりの賃料が大幅に上がる)ため、住宅購入を決意し、決意から住宅購入(契約)までの約3か月間の記録を記事にしたいと思います。

ちなみに、関東郊外の住宅街に住んでおり、その周辺で住宅を探していました。

決意からスーモカウンターでの相談までをまとめました。

本記事はpart3となります。part1part2は下から

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リセールバリューを考慮する経緯

住宅の相談を進める中で、担当者からこんなことを聞かれました。

担当者
担当者

もしも、予算に上限が無かったとしたら、どこにどんな物件が欲しいですか?

都心のタワーマンション一棟買いとかは無しでお願いします。あくまでも個人の住居として購入することとした場合で考えてください。

立地については、通勤時間、小中学校までの距離、周辺治安、実用的な部屋の広さであることなどと考えましたが、一番大切だと思ったのは、資産価値です!

一億円で購入したマンションの価値が、翌年には5千万円になっていたなんてことは避けたい。

物件、特に土地の価格は社会情勢の影響を受け、大幅に上下するものですが、買った後に損したなと思いたくない!

資産価値が高い物件は当然販売価格も高くなっていますが、物件の販売価格の決まり方などを知っていくと、販売されている物件の中にも割安な物件が隠れています。

資産価値の高い物件というのは、販売価格≦資産価値 となっている物件ですね。

多くの物件は 販売価格≧資産価値 となっています。

中古戸建住宅の価格の決まり方

稀に不動産会社などが自社購入した中古物件を売りに出している場合もありますが、流通している中古戸建住宅のほとんどは、個人が売りに出しており、仲介として不動産会社が入っています。

築年数が10年未満の物件を売却しようと考えた際に、売主は仲介してくれる不動産会社を選び、売却を依頼します。その際に売り出し価格を決めていくこととなりますが、基準となる金額はローン残債です。

売主としては、35年ローンのうち既に支払い済みの10年分を差し引き、残っているローン残額を回収することができなければ、物件の所有権は失うがローンだけが残るという形になってしまいます。

売主が新築で物件を購入した際にフルローンであったとすると、購入時に支払った各種手数料や法定費用がローンに上乗せされていることとなるため、流通している中古物件の購入については、間接的に手数料を2重取りされているという解釈もできます。

別の物件で、新築購入時に多額の頭金を入れた中古物件があったとすると、この物件は頭金の分ローン残債が少なくなっているはずですので、売り出しの価格が下がるはず!と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

多くの現金を受け取りたくない。0.1秒でも早くお金が欲しい。などの特別な事情が無い限りは、ローン残債を基準とするメリットはないからです。理由は簡単で、ほかに流通している中古物件の価格を参考にして、同程度の金額または少しだけ安い金額を設定して売りに出せば、確実に買い手が見つかるので、ローン残債以上の金額で売却し、てもとにお金を残すことが出来ますからね。

中古物件の価格が決まれば、周辺の新築の家の値段も自ずと決まってしまいますよね。

中古で流通している物件の価格相場に、新築というインセンティブを上乗せして販売すれば売れるってことです。

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考察の前提条件

リセールバリューの高い家、資産価値の高い家を購入するにあたって、前提条件は以下のとおりです。

あくまでも私の家庭での条件なので、参考にならない人もいるかと思いますが、温かい目でご覧ください。

  1. 不動産投資ではなく主は目的は住居の取得
  2. 中古住宅の場合、住宅の設備などが古すぎる物件は却下
  3. 断熱がしっかりしていること
  4. 駐車場が2台以上の場合、縦列駐車ではないこと
  5. 予算は4000万円を上限とし、全額をローン(住宅費は月10数万円を上限とする)
  6. 返済期間は35年
  7. 専有面積は90平米以上とする
  8. 物件種別は戸建、マンション、新築、中古は問わない
  9. 立地は最寄り駅まで徒歩15分以内
  10. 10年後に手放したとしても手元にお金が残る(可能性が高いと思えること)

この前提条件のなかで、条件に掲げる「手元に戻ってくるお金」が最大化、または「手放すときに持ち出すお金」が最小化すると見込まれる物件を選ぶことを目標にしたいと思います。

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リセールバリュー考察1

前提条件の5のとおり、住宅費を月10数万円とした場合に、マンションの管理費、修繕積立金の支払いが住宅ローンの返済以外に発生することを考えると、条件7を満たす程の面積のマンションは流通していなかったため、新築・中古を問わず、マンションは検討から外すこととします。

残りは下記4種類の住宅となります。

  1. 注文住宅
  2. 新築建売戸建
  3. 中古戸建
  4. 戸建賃貸

1~3の購入と4の賃貸に分けることが出来るため、まずは購入か賃貸かについて比較検討したいと思います。

リセールバリューとは少々ズレる感じがしますが、根幹は同じで大切な検討だと考えていました。

戸建賃貸住宅を住宅情報サイトで検索し、希望地域の賃料相場を調べました。マンションやアパートよりも築年数が賃料に影響を与えている感じがしました。そして借家の回転がものすごく速いことに驚きました。前の週に発見した借家の情報が次の週には募集終了になっていることが多くありました。

希望地域で売り出し中の建売住宅の価格に対して、5パーセント程度の諸経費を上乗せして住宅ローンを組んだ場合の月々の返済額を試算し、先に調査した賃料相場と比較しました。

個人的には驚きの結果でした。

住宅にかかる経費を比較すると、家賃の方が1.5倍から1.8倍程度高かったんです。具体的な数字で言うと、ローン返済額が月10万円のエリアの築10年以内の借家の賃料は15~18万程度となっていました。

世に流布している持ち家反対派の意見の中で「同じお金を払うなら、いつでも転居できる賃貸住宅に住まない理由がない」なんて言っている意見をよく見かけますが、上記の金額差であれば、そもそも前提である「同じお金」という部分が崩れるため、ポジショントークも甚だしい感じですね。

ローンの返済額と賃料が同程度か、やや賃料の方が高い程度であれば、賃貸戸建て住宅を選択していたと思います。しかしながら、この価格差では賃貸を選択した場合、前提条件10の賃貸の試算額が新築購入よりも少なくなることが確定してしまいます。

今回の住宅購入のなかで不動産会社に「借家の家賃の決定方法ってどうなっているんですか?こんな金額じゃ誰も借りないのではないかと思うような賃料設定にも関わらず、実際にはかなりの回転で入居が進んでいますよね?」

不動産会社の担当者は即答でした。「賃料の決定については、その住宅のローンの返済額に各種手数料等を上乗せした金額であることが多いですね。個人で住宅を購入したものの、仕事の都合や家族の都合で転居を余儀なくされた人が賃貸に出しているが、多くの場合ローンの返済が終わっていないため、月々の返済額を基準に賃料を決定しています。そこに各種手数料を上乗せするため、住宅ローンの返済額よりも賃料の方が高くなってしまいます。こういった物件を借りる人は、安定した職業でないと銀行から判断されてしまい、住宅ローンが組めない人が多いです。その他には、数年後には転居することが決定しているため購入する考えを持っていない人ですね。」

なるほど。完全に納得してしまいました。

最低でも10年は住むような考えであれば、賃貸にするメリットはない!

ということで、選択肢4は却下です。

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リセールバリュー考察2

残りは下記3種類の住宅となります。

  1. 注文住宅
  2. 新築建売戸建
  3. 中古戸建
  4. 戸建賃貸

次の検討は選択肢1、2の新築か選択肢3の中古かです。

中古住宅の価格の決まり方については先に記載したとおりであり、多くの場合需要と供給のバランスというより、売主の都合に依存する場合が多いと思います。

ここで注目したいのが物件費用以外の諸経費です。

中古の戸建住宅の場合、土地と建物を合わせた物件価格とは別に1割程度の手数料を支払う必要があります。また、部分的にリフォームも必要となってくる場合も多くあるため、中古住宅の場合、物件価格の1割以上の金額が上乗せされることとなります。

対して、新築住宅の場合は、約4~5%程度の上乗せとなります。

たまたま希望の設備が中古住宅には全てついていて、新築ではすべてオプションであった等の特殊な場合を除いては、中古住宅の方が諸経費が高額となります。

諸経費について甘く考えがちですが、住宅購入にあたっては、この諸費用をいかに安く抑えるかが重要になってくると思いました。

中古住宅を購入し、10年後に住み替えのため中古住宅市場に流通させるとなると、諸経費分が邪魔ですね。建物価格については経年の減価償却によって価値が下がっていきますが、諸経費は減価償却されません。

新築のインセンティブ価格がどの程度上乗せされているかにもよりますが、中古住宅の場合、諸経費の分だけ土地の値段が上昇するなどしない限り、前提条件10の「10年後に手放したとしても手元にお金が残る(可能性が高いと思えること)」においてかなり不利です。

住宅購入の目的は、投資でもギャンブルでもなく、快適な住居であることは当然でありますが、少しでも損をしたくないという考えから、一件お得そうに見えた中古住宅についても、今回は検討から除外することとしました。

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リセールバリュー考察3

残りは下記2種類の住宅となります。

  1. 注文住宅
  2. 新築建売戸建
  3. 中古戸建
  4. 戸建賃貸

どちらも新築ではあるものの、土地と建物を別々に契約し、自由な間取りを決めることが出来る注文住宅と、既に場所も間取りも決定している建売住宅では大きな違いがあることは分かると思います。

建物の内部に限った居住快適性については、圧倒的に注文住宅の方が優れています。土間収納やパントリー、テレワークスペースといった空間はもちろん、置きたい家具に合わせて部屋の間取りを変えることだってできます。特に寝室なんて、まどりによっては置くことができないベッドとかありますからね。

では、建物の外部ではどうでしょうか。つまり立地です。

建物価格+土地価格が同じである場合、注文住宅と建売住宅では、注文住宅の方が高額になります。これは、間取りや材料などにこだわりをもって世界に一つだけの住宅を建てているんだから当たり前じゃないか!なんで話ではないです。

まったく同じ条件の隣同士の土地に同じ土地面積、同じ間取り、同じ材料で全く同じ2件の家を建てたときに、片方が注文住宅であり、片方が建売住宅であった場合、注文住宅の方が高額になるんです。

なぜか。

建物代と土地代に分けて考えてみましょう。

建物代については、ハウスメーカーや工務店の口実ですね。同じ建物であれば、材料費も作業料の同じであるはずなのに、注文住宅の場合「あなたがデザインした世界に一つだけの家が出来ました!建売の住宅では得られない満足感と快適な暮らしが待っていますよ!」と金額を吊り上げる口実があるため、消費者としてもお金を出しやすい状態になっているし、お金を出させやすい状態になっているってこと。

同じ間取りの家を建てる訳じゃないんだから、比較にならない!という意見が聞こえてきそうですが、あくまでもここで言いたいのは、「割高」ってことで、本来的にその建物が持っている比較的普遍的な価値以外に、満足感などという感覚的な部分の料金が上乗せされていることは無視できないということです。

注文住宅において、10年後にも最先端であると認識されるような間取りの家を設計することが出来れば、10年後も価値が下がることなく売却するとは思いますが、そんなことは不可能だと思います。例えば、このコロナの状況を誰が予想できたでしょうか?

次に土地代について考えてみましょう。

これは、住宅を購入する人が土地を入手するまでの流れが異なることにより、注文住宅の方が土地が割高になってしまうんです。

具体的には、親族の死亡により空き家になった土地を手放すとなると、不動産会社に売却の相談をして、市場に流通させて売却させることとなります。この場合、ローンの残債が無い場合が多いため、近隣の土地の流通価格を参考にしたり、公表されている評価額を基準にして売値を決定します。こうして流通してきた土地を購入して、その上に建物を建てるのが注文住宅です。

これに対して建売住宅は、空き家になっている住宅の所有者とハウスメーカーが直接交渉し、買い付ける場合が多いです。ハウスメーカーが一括して広い土地を仕入れて、小分けにして建売住宅を建てて売却するとなれば、土地の単価は下がります。

建売住宅の土地だけを購入することは出来ませんが、同じ価格の土地の立地を比較すると、注文住宅用の土地の方が立地条件が悪くなることが多いのに対して、建売住宅の立地は駅近であったりと、比較的条件が良くなることが多いです。

結論から言うと、建売住宅の方が、土地も建物の割安な価格設定になっているということです。

夢のマイホームといえば、自由設計の注文住宅であるかのように思いますが、割高感が非常に大きく、今回の前提条件においてはいい買い物とはならないため、注文住宅を除外することとしました。

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結論

  1. 注文住宅
  2. 新築建売戸建
  3. 中古戸建
  4. 戸建賃貸

今回の前提条件に基づいて考察していった結果、4つあった選択肢のうち、残ったのは新築の建売住宅となりました。

建売住宅の中にも割安な物件と割高な物件、玉石混交です。

この後は、いかにして割安な物件を探していくかというところについて考えて、住宅購入を進めていきたいと思います。

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